OmgevingsWeb
  New Posts New Posts RSS Feed - Na 40 jaar wonen problemen met vergunning?!
  FAQ FAQ  Forum Search   Register Register  Login Login

Na 40 jaar wonen problemen met vergunning?!

 Post Reply Post Reply
Author
Inwoner haarlemmermr View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Inwoner haarlemmermr Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: Na 40 jaar wonen problemen met vergunning?!
    Posted: 24 Janauri 2016 at 11:50
De huidige situatie is zo.

Ik heb dec. 2014 beide 2 onder een kap woningen van mijn ouders gekocht.
Zij bewonen deze panden al 40 jaar en ik ook alweer 30 jaar.
Wij blijven ook allemaal wonen in deze panden.

Nu heb ik met de aankoop mogelijk slapende honden wakker gemaakt want ik krijg nu een brief van de gemeente.
Waarschuwingsbrief bouwen zonder omgevingsvergunning. Er is gecontroleerd en geconstateerd dat er twee woningen zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning. Nu staan deze gebouwen er al 40 jaar met een vergunning, alleen mogelijk niet met de juiste bestemming. Nu vragen ze mij om een omgevingsvergunning aan te vragen voor de uitgevoerde bouwwerkzaamheden. Maar naar mijn weten staan de panden wel met een vergunning. Alleen mogelijk zonder woonbestemming.

Ook word er al gedreigd dat als we geen vergunning aanvragen binnen een maand of als deze word afgewezen, zij handhavend zullen optreden!

Dit terwijl er al 40 jaar door ons gewoond word en alle gemeentelijke belastingen e.d. betaald worden als een woonhuis.

Kunnen we hier mee in de problemen komen? Of zal het kunnen uitdraaien op een bestemmingswijziging zonder bouwvergunning e.d.

Ik hoop dat iemand ons wat tips kan geven over de te volgen stappen.   
Back to Top
Sponsored Links


Back to Top
Wilco View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Wilco Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 24 Janauri 2016 at 22:25
Het gaat er vermoedelijk niet om dat er gewoond wordt, maar dat er verbouwd is zonder vergunning. Misschien een woningsplitsing zodat er een woning bij is gekomen. Je kan hier wel degelijk problemen mee krijgen. Ik zou snel contact opnemen met de behandelend ambtenaar en eens nagaan wat er precies aan de hand is.
Back to Top
Marion View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Marion Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 25 Janauri 2016 at 08:13
Helaas kan aan het betalen van WOZ en andere belastingen op 2 verschillende huisnummers niet het recht worden ontleend dat er dus ook rechtsgeldig 2 woningen aanwezig zijn. Uw verhaal doet mij inderdaad vermoeden dat het gaat om een woningsplitsing die niet eerder bij de gemeente is aangevraagd. Indien van n hoofdgebouw/woning, 2 volwaardige woningen gemaakt worden (zijn), zijn hier diverse bouwkundige eisen op van toepassing. Er is dus een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig en mogelijk ook voor de activiteit 'planologisch strijdig gebruik' indien volgens het geldende bestemmingsplan ter plaatse slechts 1 woning aanwezig mag zijn.
 
Ik raad u aan om zo snel mogelijk een onderzoek in te (laten) stellen:
- bij gemeente of streekarchief de bouwvergunningen voor uw adres op te vragen. Staat daar mogelijk toch al een gesplitste woning op?
- het nu geldende bestemmingsplan ( http://www.ruimtelijkeplannen.nl - www.ruimtelijkeplannen.nl) raad plegen alsmede de voorgaande bestemmingsplannen om te onderzoeken of de beide woonruimtes mss eerder wel ooit herkend en erkend zijn.
- indien in uw verhaal geen sprake is van woningsplitsing maar van inwoning vanwege een zorgrelatie, dan kunnen er andere regels gelden en ook weer andere mogelijkheden zijn.
- u zou eventueel met de gemeente in overleg kunnen treden en vragen om een langere (redelijke) termijn met als verklaring dat u eerst meer tijd nodig heeft voor dit onderzoek. Mochten ze dat niet willen verlenen, dan heeft uw gemeente mss een vorm van 'vooroverleg' waarvan u gebruik zou kunnen maken. U hoeft dan in veel gevallen nog geen definitieve aanvraag te doen (met alle bijkomende kosten en verplichtingen) maar kunt voor een beperkte investering eerst de meest belangrijke onderwerpen laten toetsen.
 
Al met al zou ik uzelf zeker laten bijstaan door hetzij uw rechtsbijstandverzekering danwel een apart aan te zoeken adviseur omgevingsrecht. En wees niet te hard voor uzelf dat u eerlijk bent geweest. Dit was vroeg of laat toch wel aan het licht gekomen, bijvoorbeeld indien u n van beide panden zou willen doorverkopen en dan had het alsnog geregeld moeten worden.
 
Met vriendelijke groet,
 
Back to Top
Linda Brouwer View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Linda Brouwer Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 25 Janauri 2016 at 11:05
Indien de woningen in het verleden wel met vergunning zijn gebouwd, kan de situatie qua bestemmingsplan onder het overgangsrecht vallen. Een en ander zal inderdaad moeten blijken uit het bouwdossier en de bestemmingsplannen (vigerend en historisch). Daarnaast is sinds 2009 de Wet Basisregistraties Adressen en Gebouwen (Wet BAG) van kracht, waarbij elke gemeente verplicht is om van alle panden in de gemeente te registreren welke functie deze panden hebben. Aan de WOZ-aanslagen kun je weliswaar geen rechten ontlenen, maar aan de Wet BAG wel! Als beide woningen in de BAG geregistreerd staan als separaat 'verblijfsobject voor wonen' is dat de feitelijke situatie waar overheden en instanties vanuit dienen te gaan. Hoe de gemeente Haarlemmermeer jullie woningen heeft geregistreerd kun je controleren op:
https://bagviewer.kadaster.nl/lvbag/bag-viewer/index. - https://bagviewer.kadaster.nl/lvbag/bag-viewer/index.html
Die feitelijke situatie zal de gemeente bij de actualisatie van haar bestemmingsplan moeten overnemen (al doet nog lang niet elke gemeente dit). De data van bouwvergunningen, bestemmingsplan en ingebruikname van elk 'verblijfsobject voor wonen' alsmede een goede onderbouwing is van belang. Voor het overige sluit ik me aan bij de adviezen en tips van Marion, zeker wat betreft de ondersteuning door een goede adviseur!
Back to Top
Hans View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Hans Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 26 Janauri 2016 at 09:01
Ik heb wel wat moeite met de korte schets als inleiding voor de vraag. Het gaat om een dubbel blok dat dan rond 1975 gebouwd is? Na 40 jaar komt de gemeente met de korte mededeling dat er geen vergunning is en dat er binnen een maand een aanvraag moet worden ingediend. Wat heeft de gemeente al die 40 jaar gedaan? Waarom komen ze nu en waarom op deze manier?
Ik zie de gemeente na 40 jaar in een dergelijke situatie geen goed verhaal meer kunnen neerleggen waarmee handhaving in beeld komt.
 
Ik ken de brief van de gemeente niet, maar wanneer die brief echt zo kort gesteld is dan adviseer ik een klacht (bejegeningsklacht) in te dienen over de gebrekkige informatie die de gemeente geeft, zonder uitleg over het tientallen jaren niet optreden. Laat de gemeente eerst maar eens uitleg geven over het waarom.
Back to Top
Paul Valk View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Paul Valk Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 26 Janauri 2016 at 11:38
Zoals eerder gesteld komt door een  woningsplitsing er een extra woning bij en plaonolgisch (bestemmingsplan) is dat een probleem zeker als dat in het buitengebied plaats vindt.

En ook al betaalt u 40 jaar belasting voor WOZ, hondenbelasting, rioolbelasting en mogelijk andere vormen van belasting: dit geeft u geen enkel recht om de woningsplitsing middels een aanpassing van/in het bestemmingsplan te laten vastleggen. Sterker nog ik heb een casus gehad waarbij een hoofd bouw- en woningtoezicht gemeente mijn clint 30 jaar geleden had laten weten dat er een situatie was ontstaan dat sprake was van 2 zelfstandige woningen. Dit was destijds helaas door de gemeente niet vertaald in een nieuw bestemmingsplan voor die locatie. Toen de eigenaar dit dus 30 jaar later alsnog in het bestemmingsplan wilde laten opnemen (nb het betrof een locatie, nt buiten de kom dus 'helaas' in het buitengebied) maakte de provincie (GS_ bezwaar tegen de komst van 'een nieuwe woning in het buitengebied' en beroep bij de Raad van State. En de Raad van State gaf de provincie gelijk en dus werd de optie voor het alsnog legaliseren van een tweede woning vernietigd. Ook deze bewoners schermde met het betalen van belastingen en hadden nota bene een brief van de gemeente (echter was dit niet een besluit van het college van B&W of de raad). Wl werd in de beroepszaak gemeld/geconstateerd dat er sprake was van twee wooneenheden (maar dus niet van 2 zelfstandige woningen maar van 1 zelfstandige woning). 
Nb ook in deze casus woonde ouders en een van de kinderen naast elkaar.

De opties die toen werden geboden door gemeente in samenspraak waren de volgende:
  1. De bestemming van de woning van 'ouders' geef je de nadere aanduiding 'afhankelijke woonruimte' wat betekent dat ouders zolang zij nog leven en je woont er als kind naast, dat zij en jij daar deze twee wooneenheden/huizen kan blijven bewonen.
  2. Een andere optie is om een bouwtitel te kopen. In Brabant kan dat (Nb ik weet niet waar u woont?) tegen een prijs van zo'n  150.000,--
  3. een andere optie (in Brabant) is om een tegenprestatie te doen in de vorm van kwaliteitsverbetering van het landschap in de nabijheid van de locatie onder het motto 'rood voor groen'. Dat is afhankelijk wat met de gemeente/de provincie overeen wordt gekomen.
Een van de reacties meldt dat uw beklag formeel zou moeten maken tegen de handelswijze van de gemeente. Dat mag maar daar schiet u verder niets mee op. Juridisch gezien krijgt u namelijk niet zo uw zekerheid of uw gelijk. Ik raad deze optie dan ook af. Uitspraken van de hoogse rechters heeft verder bepaald dat hoewel een 'illegale situatie' soms al ruim 30 jaar duurt de gemeente niet de bevoegdheid ontneemt om alsnog handhavend op te treden. 
Advocaat van de duivel spelend: u(w ouders) hebben ruim 40 jaar kunnen profiteren van een situatie die illegaal was, want zo kan je er ook tegenaan kijken...

Wat u (beter) kunt doen is het volgende (diverse opties):
  1. Ga praten met de wethouder RO praten en leg het probleem voor en bespreek wat de opties voor uw zijn en schakel iemand in die iets van de wet- en regelgeving kent;
  2. Bespreek de (on)mogelijkheden om, indien u twee zelfstandige woningen (in de 2 onder 1 kap) in het bestemmingsplan als zodanig bestemd wilt hebben, van dat positief bestemmen van 2 woningen. De situatie in het buitengebied ligt vaak erg gevoelig. Ook al zou de gemeente mee willen werken dan is het nog maar de vraag of de provincie dat toestaat en zo ja onder welke randvoorwaarden (provinciaal beleid!). Binnen de kom moet een mogelijk extra woning (formeel gezien) passen binnen het woningbouwprogramma van een gemeente. Is er nog ruimte dan kan wellicht via een (aanvraag) omgevingsvergunning of wijzigingsplan/aanpassing bestemmingsplan e.e.a worden gelegaliseerd
  3. Het is zo dat in het kader van een hh-procedure ook door de juridische handhavers onderzocht moet worden of er sprake kn zijn van het mogelijk legaliseren van de situatie. De burgemeester is vaak de portefeuillehouder als het om handhaving gaat.
Onderneem snel actie. Voor vrijblijvend advies mag u me natuurlijk altijd bellen op 06-52411112

Paul Valk
Valk advies & bemiddeling
Back to Top
Femke Savelkouls View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Femke Savelkouls Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 28 Janauri 2016 at 10:52
Beste meneer uit Haarlemmermeer,

Dat is een vervelende situatie zoals u hem omschrijft. Ik kan me voorstellen dat u erg van de brief van de gemeente bent geschrokken. Het kan natuurlijk zo zijn dat de gemeente zich heeft vergist en er destijds wel een vergunning voor de woningen is afgegeven. Zelfs als er geen vergunning is verleend, wil dat nog niet zeggen dat u de woningen zou moeten afbreken. De gemeente is verplicht om eerst samen met u naar een oplossing te zoeken. Er zijn u al verschillende tips gegeven. Op basis van de informatie die u geeft is het lastig te zeggen wat u precies zou moeten doen in dit stadium. 
Om de volgende stap te bepalen is het eerst heel belangrijk om precies te weten wat de planologische situatie is. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan: de precieze inhoud van de brief van de gemeente, hoe de woningen zijn ontstaan, de regels van het bestemmingsplan, het type woning, de omgeving van de woningen, en de gemeente zelf.
Het lijkt me verstandig als u de huidige situatie eerst heel precies (laat) uitzoeken samen met een adviseur (ruimtelijke ordening) voordat u al juridische stappen richting gemeente zou ondernemen. Dat bespaart u mogelijk veel frustratie.

Ik zou voor u de brief van de gemeente kunnen doornemen, het bestemmingsplan bekijken en samen met u contact opnemen met de gemeente. Als we precies weten wat de situatie is, kunnen we samen de beste route bepalen. 

U kunt me bereiken op 06 466 27 079 of via femkesavelkouls@burokours.nl
Informatie over mij kunt u vinden op www.burokours.nl

Ik wens u in ieder geval veel wijsheid en goede afloop,

vriendelijke groeten,
Femke Savelkouls

Back to Top
ND View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote ND Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 05 Juli 2016 at 19:13
Wij hebben een opdrachtgever, of in feite twee, die met hetzelfde probleem zit. We hebben al een gesprek met de ambtenarij, wethouder en burgemeester gehad. Probleem is niet het niet willen maar niet kunnen bij de gemeente. Er zijn zoveel mensen die wel een reden hebben voor splitsen. Aan WOZ etc. kun je niets van recht ontlenen dus moet je het aantonen met een bouwvergunning of iets dergelijks waarop twee woningen zijn aangegeven. Is er niet. Het pand is zelfs verkocht met hypotheek in twee delen aan twee verschillende eigenaren. En nu heeft maar 1 van beide het gebruik wonen natuurlijk. De enige manier om dit goed te krijgen is met medewerking van de gemeente. Ik ben benieuwd hoe het bij jullie wordt opgelost. De gemeente waar wij mee te maken hebben wil meedenken. Toezeggingen hebben we nog niet. Wel een mogelijke oplossing in diverse stappen, voor dit specifieke geval (wijkt af van dat van jullie dus daar hebben jullie niets aan).
Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down

Forum Software by Web Wiz Forums® version 11.03
Copyright ©2001-2015 Web Wiz Ltd.

This page was generated in 0.141 seconds.
OmgevingsWeb