OmgevingsWeb
  New Posts New Posts RSS Feed - Hoofdgebouw
  FAQ FAQ  Forum Search   Register Register  Login Login

Hoofdgebouw

 Post Reply Post Reply
Author
Nell Nijssen View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Nell Nijssen Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: Hoofdgebouw
    Posted: 30 Augustus 2016 at 10:54
In het kort: op een naastgelegen gebied is er nieuwbouw gepland op een perceel dat vrij omvangrijk is en waarop een groot aantal gebouwen staan. Het gehele perceel behoort thans toe aan 1 eigenaar. De geplande nieuwbouw wordt door de aannemer gedefinieerd als "bijbehorend bouwwerk". Hiertoe hebben zij aan één van de gebouwen, welke het dichtst bij de geplande nieuwbouw is gesitueerd, de definitie "hoofdgebouw" gegeven. Volgens mijn info zou dit dan het planologisch opzicht het belangrijkste gebouw dienen te zijn op het perceel. M.i. zijn er andere gebouwen op het perceel die meer aan deze voorwaarden voldoen. Echter, om de nieuwbouw te realiseren staat dit gebouw te ver weg en is aanbouwen zo goed als onmogelijk. Mijn vermoeden is dat vanwege deze reden men gekozen heeft voor een ander hoofdgebouw.

Mijn vraag is of dit gerechtvaardigd is. Waaruit moet blijken welk gebouw het juiste hoofdgebouw is? Heeft dit te maken met het bouwjaar? Wordt dit in het oorspronkelijke bouwplan vastgelegd?
Back to Top
Sponsored Links


Back to Top
Dick van Leenen View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Dick van Leenen Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 02 September 2016 at 10:04
wettekst uit Besluit omgevingsrecht, bijlage II artikel 1:
hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
toelichting:
Hoofdgebouw

Door het gebruik van de term «hoofdgebouw» in de definitie van «bijbehorend bouwwerk», ontstaat de behoefte aan een definitie voor «hoofdgebouw». De term houdt mede verband met de keuze om, uit het oogpunt van vermindering van administratieve lasten, ruimere bouwmo-gelijkheden toe te staan bij niet-woningen. Een gebouw op een perceel kan aangemerkt worden als hoofdgebouw, indien het voor de verwezen-lijking van de op de betreffende grond rustende bestemming noodzakelijk is. Daarbij kan het ook gaan om een toekomstige, nog aan de grond te geven bestemming. Indien voor een gebouw een vergunning ingevolge artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo (in afwijking van bijvoorbeeld het geldende bestemmingsplan) is verleend, kan het zijn dat nog een inpassing in het bestemmingsplan moet plaatsvinden (met het geven van bijvoorbeeld een nieuwe bestemming). Ook met het oog op de verwezen-lijking van zo’n nog in de toekomst neer te leggen bestemming kan een gebouw als noodzakelijk en dus als hoofdgebouw worden aangemerkt. Indien meerdere voor de verwezenlijking van de bestemming noodzakelijke gebouwen op een perceel aanwezig zijn, dient het in planologisch opzicht belangrijkste gebouw als hoofdgebouw te worden aangemerkt.

Bij woonbestemmingen is het hoofdgebouw evident de woning of het woongebouw, bij een detailhandelsbestemming betreft het de winkel en bij bedrijven het bedrijfsgebouw.

Voor de hand liggend is de vraag hoe beoordeling moet plaatsvinden bij een (agrarisch) bedrijf met een dienstwoning. Dienstwoningen binnen een agrarische bestemming of andere (bedrijfs)bestemming staan ten dienste van de bedrijfsvoering en zijn niet noodzakelijk voor de verwezenlijking van die bedrijfsbestemming. De woning kan in dit opzicht overigens ook, gezien de bestemming, niet als belangrijkste gebouw worden aangemerkt. Het gebouw waar in hoofdzaak of in grootste mate de bedrijfsvoering overeenkomstig de bestemming wordt gerealiseerd, dient in dergelijke situaties als hoofdgebouw te worden aangemerkt. Ook dan echter is het wel mogelijk dat binnen de randvoorwaarden van artikel 2, onderdeel 3, of artikel 3, onderdeel 1, van deze bijlage, een bijbehorend bouwwerk wordt gebouwd dat feitelijk ziet op de dienstwoning. Een gebruik van een bijbehorend bouwwerk dat functioneel ten dienste staat van de betreffende dienstwoning, dient ook geacht te worden in functioneel opzicht te horen bij het bedrijfsgebouw. In dergelijke situaties kunnen bijbehorende bouwwerken dus ten dienste staan van zowel de bedrijfsvoering als de bij de bedrijfsvoering behorende dienstwoning.

Met het oog op de toepassing van artikel 2, onderdeel 3, onder a, in een situatie als hiervoor beschreven is in artikel 6, onderdeel b, in een aparte regeling voorzien. Op grond hiervan wordt voor de toepassing van artikel 2, onderdeel 3, onder a, de dienstwoning tevens als hoofdgebouw aangemerkt. Hierdoor kan een bijbehorend bouwwerk in zo’n situatie ook binnen 2,5 m afstand van de oorspronkelijke woning worden gebouwd.

Het uitgangspunt is dat zich op een perceel nooit meer dan één hoofdgebouw bevindt. Tegelijkertijd kan het zijn dat er zich op een perceel – hoewel er een of meer gebouwen aanwezig zijn – toch geen hoofdgebouw bevindt. Daarvan zal sprake zijn indien het gaat om gebouwen die
niet noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking van de (al dan niet toekomstige) bestemming. Met dit vereiste wordt beoogd om te voorkomen dat er zonder vergunning bijbehorende bouwwerken worden gebouwd bij gebouwen waarbij feitelijk geen gronden zijn gelegen die zijn ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw. Dergelijke gebouwen worden juist veelal gebouwd ten dienste van het gebruik van de omliggende gronden. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan een solitaire veldschuur op een weiland of een akkerland of een schuurtje dan wel een huisje op een volkstuin. Genoemde veldschuur dient weliswaar een agrarische functie, maar is voor de verwezenlijking van de bestemming ter plaatse niet noodzakelijk. Dat zelfde geldt voor het schuurtje op een volkstuin. Bij dergelijke type bouwwerken kunnen geen vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken worden gebouwd.

In de begripsomschrijving is duidelijk gemaakt dat een hoofdgebouw ook slechts een gedeelte van een gebouw kan vormen. Dit houdt verband met de mogelijkheid dat aan een hoofdgebouw – waarin primair het gebruik overeenkomstig de bestemming wordt gerealiseerd – ook andere ruimten zijn aangebouwd die functioneel en bouwkundig als ondergeschikt kunnen worden aangemerkt. In de zin van deze regeling dienen deze bouwkundige en functioneel ondergeschikte ruimten, niet te worden aangemerkt als onderdelen van het hoofdgebouw. Indien bijvoorbeeld sprake is van een woning met een aangebouwde garage/berging, kan niet gesteld worden dat die aangebouwde garage/berging een onderdeel vormt van het hoofdgebouw. Weliswaar zouden de woning en de garage/berging beschouwd kunnen worden als één bouwkundige eenheid (één gebouw), maar omdat in die bouwkundig ondergeschikte en van het hoofdgebouw te onderscheiden garage/berging niet de primaire bestemming wordt gerealiseerd, vormt die geen onderdeel van het hoofdgebouw. Gevolg is dat deze aangebouwde gedeelten – die niet behoren tot het hoofdgebouw – in de zin van deze regeling aangemerkt moeten worden als bijbehorende bouwwerken. Dit houdt mede verband met het navolgende.

In artikel 2 wordt gebruikgemaakt van het begrip «oorspronkelijk hoofdgebouw». Het begrip «oorspronkelijk hoofdgebouw» is ontleend aan de in het Bblb gehanteerde begrippen «oorspronkelijke achtergevel» en «oorspronkelijke zijgevel». Het begrip «oorspronkelijk» is als onderdeel van een goede anticumulatieregeling onvermijdelijk gebleken. Om het zogenoemde «Droste-effect» te voorkomen (het steeds opnieuw aan elkaar bouwen van aan- en uitbouwen) dient er een zogenoemde nulsituatie te zijn van waaruit het vergunningvrij bouwen kan plaatsvinden. Deze uitgangspositie wordt gevormd door de gevels van het oorspronkelijke hoofdgebouw.

In de zin van deze regeling is het «oorspronkelijk hoofdgebouw» het hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning, is opgeleverd. Het is dus het hoofdgebouw zoals dat in eerste instantie is gebouwd. Uit jurisprudentie blijkt in dit verband overigens dat het niet relevant is als een oorspronkelijke gevel is vervangen door een nieuwe muur op dezelfde plaats. Ook een dergelijke nieuwe gevel kan als «oorspronkelijk» worden aangemerkt voor de toepassing van deze regeling (zie ABRvS 2 september 2009, 200808577/1, LJN: BJ6683, TBR 2009/203).

Van het hoofdgebouw te onderscheiden aan- en uitbouwen (bijvoor-beeld een keuken, bijkeuken of serre), die als functioneel onderdeel van het hoofdgebouw op basis van de vergunning tegelijkertijd met het hoofdgebouw zijn meegebouwd, worden geacht deel uit te maken van het «oorspronkelijk hoofdgebouw». Het moet dan wel gaan om aan- of uitbouwen waarin gebruik wordt gerealiseerd dat gelet op de bestemming
het belangrijkst is. In bouwkundige zin van het hoofdgebouw te onder-scheiden aangebouwde bouwwerken waarin slechts ondergeschikte functies plaatsvinden – zoals een aangebouwde garage/berging – maken zoals al eerder aangegeven geen deel uit van het hoofdgebouw (en dus ook niet van het oorspronkelijke hoofdgebouw). Een bij een woning aangebouwde keuken, serre, studeer- of slaapkamer zijn zodanig met het woongebruik verbonden dat deze ruimten wel kunnen worden toege-rekend aan het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Aan- en uitbouwen die geen deel uitmaken van de vergunning voor de bouw van het hoofdgebouw, maar daarbij gelijktijdig als vergunningvrij bouwwerk zijn meegebouwd, worden geacht geen deel uit te maken van het «oorspronkelijk hoofdgebouw» (dergelijke aan- of uitbouwen kunnen dus wel deel uitmaken van het hoofdgebouw, maar vormen geen onderdeel van het «oorspronkelijk hoofdgebouw»). In de praktijk wordt hier overigens (ook al onder het Bblb) een pragmatische benadering toegepast. In de omgevingsvergunning (en daarbij behorende tekeningen) voor het bouwen van het hoofdgebouw kan, in overleg met de aanvrager, aangegeven worden of een als aan- of uitbouw aan te merken onderdeel van een hoofdgebouw al dan niet deel uitmaakt van het vergunde bouwplan en daarmee dus van het op te richten «oorspronkelijk hoofd-gebouw». Zo’n oplossing kan bijvoorbeeld worden toegepast indien het als aan- of uitbouw mee te bouwen onderdeel van het hoofdgebouw, in strijd is met een bestemmingsplan. De vergunning voor het bouwen van het op zichzelf niet in strijd met het bestemmingsplan zijnde hoofdgebouw kan in dat geval worden verleend, terwijl de in de vergunning en op tekening als vergunningvrij aangeduide aan- of uitbouw tegelijkertijd (overeenkomstig de gestelde eisen in artikel 2, derde lid) kan worden meegebouwd.

Ten slotte wordt gewezen op bestaande situaties waarin het aan de hand van de destijds verleende bouwvergunning(en) niet meer mogelijk is te bepalen wat precies het oorspronkelijke hoofdgebouw is. Denkbaar is dat een gebouw zo oud is dat er nimmer een bouwvergunning voor is verleend omdat deze vergunningplicht toen nog niet van toepassing was. Als aan de hand van een originele vergunning niet meer is vast te stellen wat als oorspronkelijk hoofdgebouw kan worden aangemerkt, zal in de praktijk veelal aan de hand van de historische kenmerken van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld steenkleur, voegwerk of andere detaille-ringen) bepaald kunnen worden wat de oorspronkelijke omvang was van het gebouw en welke gevels «oorspronkelijk» zijn. Als dat ook verder geen soelaas biedt zal het gehele hoofdgebouw (met uitzondering van de bouwkundig en functioneel ondergeschikte aangebouwde onderdelen) aangemerkt moeten worden als oorspronkelijk hoofdgebouw (de nulsituatie van waaruit het vergunningvrije bouwen kan plaatsvinden).
http://wabo.wikidot.com/bor-bijlage-ii#art1h -

Back to Top
Clausule View Drop Down
Newbie
Newbie
Avatar

Joined: 11 Februari 2016
Location: Linne
Status: Offline
Points: 5
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Clausule Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 06 September 2016 at 12:35
Gezien het uitgebreide citaat zoals aangeleverd door Dick Leenen mag voldoende duidelijk zijn wat een "hoofdgebouw" is. De vraag is echter waarom die aannemer kiest voor dat specifieke gebouw. Ik vermoed dat dit samenhangt met het al dan niet vergunningvrij kunnen bouwen. Vergunningvrij bouwen is immers enkel mogelijk in het achtererfgebied en waar dit gebied ligt wordt bepaald door het hoofdgebouw.
Let wel, van een "achtererfgebied" kan uiteraard enkel sprake zijn als er sprake is van een erf. Deze term (erf) is gedefinieerd in art. 1 Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht: "al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden."
Duidelijk moge zijn dat men niet vrijelijk kan kiezen welk gebouw van de aanwezige gebouwen het hoofdgebouw is en daarmee welk deel van het perceel aan te merken is als achtererfgebied. Het is altijd veiliger om na te vragen bij de gemeente hoe men de aanwezige bebouwing kwalificeert.
mr F.J.L.M. Claus
Clausule. Juridisch adviesbureau
www.clausule.info
Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down

Forum Software by Web Wiz Forums® version 11.03
Copyright ©2001-2015 Web Wiz Ltd.

This page was generated in 0.125 seconds.
OmgevingsWeb