OmgevingsWeb
  New Posts New Posts RSS Feed - Omgevingsvergunning voor 2 nieuwe woningen
  FAQ FAQ  Forum Search   Register Register  Login Login

Omgevingsvergunning voor 2 nieuwe woningen

 Post Reply Post Reply
Author
christian32 View Drop Down
Newbie
Newbie


Joined: 10 November 2016
Status: Offline
Points: 2
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote christian32 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: Omgevingsvergunning voor 2 nieuwe woningen
    Posted: 10 November 2016 at 17:23
Ik ben eigenaar van een woning een de stad met twee woonlagen. De bovenste woonlaag heeft een mansaarde kap (dus dakpannen aan de zijkant en bovenop klein plat dakje. Zijkant van de woning heeft een raam/dakkapeltje waar de badkamer zit/ Midden op het plat dak zit ook nog een dakraam.

De woning naast mij is een schuur (één woonlaag) Nu is er een ontwerpbesluit omgevingsvergunning bekend gemaakt voor het oprichten van 2 woningen. Er is een plan om een benedenwoning en een dubbele bovenwoning te maken. In totaal dus 3 woonlagen. De bovenste woonlaag wordt een zadeldak met aan iedere zijkant twee grote dakkapellen.

Als ik het goed heb is er een uitgebreide procedure gevolgd en nu kan ik een zienswijze indienen.
Het raam van mijn badkamer zou dus niet eens meer op kunnen draaien omdat daar een muur van de tweede woonlaag wordt geplaatst. De afstand tussen mijn raam en de muur is 20 centimeter. Verder kijkje vanuit hun bovenste verdieping zo in mijn dakraam en dus behoorlijke inbreuk op onze privacy.

Verder nog relevant. Het bestemmingsplan geeft wonen aan, het is een schuur en nu dus het voornemen te gaan wonen.

Mijn vragen:
-Wat zijn de beste bezwaargronden voor in mijn zienswijze? 
-Geldt privacy/lichtinval ook als bezwaargrond? Of is dit niet relevant als het binnen het bestemmingsplan past?
-Is de genoemde afstand van 20 cm ook relevant?

Wordt er ook iets toegevoegd aan het woningbestand? Iemand van de gemeente zei dat ik mijn woning niet kon splitsen (wat ook niet mijn plan is), maar dat mijn buurman dat wel mag omdat er wordt toegevoegd aan het woningbestand?

Verder heb ik de woning 10 jaar in bezit. Een van de vorige eigenaren heeft het raam/dakkapel gemaakt en misschien daar geen vergunning voor aangevraagd. In welke mate speelt dat nog een rol?

Alle hulp is welkom! (Want ik schrik hier behoorlijk van)



Back to Top
Sponsored Links


Back to Top
e.s. View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote e.s. Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 11 November 2016 at 01:05
Je roep om hulp doet mij denken aan mijn eigen hulpeloosheid toen ik een aantal jaren geleden een meningsverschil met de gemeente had. Daarom wil ik, alhoewel ik niet tot in detail op de hoogte ben in dit soort zaken, hetgeen ik weet graag met je delen.

Je schrijft: “…het is een schuur en nu dus het voornemen te gaan wonen.” Hieruit maak ik op dat er nu niet gewoond wordt. Het is daarom m.i. goed mogelijk dat er inderdaad een uitgebreide procedure is gevolgd wat betekend dat de aanvraag een afwijking van het bestemmingsplan is. Het feit dat het bestemmingsplan wonen aangeeft heeft betekend namelijk niet dat er in de schuur gewoond mag worden (wanneer dit zo zou zijn mijn hele dorp in zijn/haar schuur mogen wonen kijk maar bij jouw in de buurt op ruimtelijkplannen.nl.) 

Indien er inderdaad een uitgebreide procedure is gevolgd moet B&W bij het nemen van het besluit of de vergunning wordt afgegeven ook jouw belangen meewegen. In je zienswijze kun je hetzelfde aanvoeren als je hier hebt aangegeven, d.w.z. privacy, lichtinval en het raam wat niet verder open kan dan 20 cm.

Wanneer het plan wel in het bestemmingsplan past, en er dus geen uitgebreide procedure maar een reguliere procedure heeft plaats gevonden, heeft het geen zin deze dingen aan te voeren. De gemeente hoeft in dat geval geen rekening te houden met dat soort zaken, je kunt dan alleen een beroep doen bij de burgerlijke rechter. (civiel recht) Ik weet zo goed als zeker dat deze rechter de eigenaar van het buurhuis zal verplichten de ramen te voorzien van ondoorzichtig glas (folie is ook goed), en het lijkt mij (gevoelsmatig) dat het niet goed kunnen openen van het raam wordt gezien als onrechtmatige hinder. Of de vermindering van lichtinval valt onder onrechtmatige hinder zal  je moeten aantonen met een deskundig rapport. Of daarbij een rol speelt dat jouw dakraam/dakkapel evt. zonder vergunning is gebouwd durf ik niet te zeggen, mijn gevoel zegt van niet.

Wat betreft je vraag in welke mate jouw raam/dakkapel een rol speelt wanneer deze destijds zonder vergunning is geplaatst. De gemeente kan in dat geval nog steeds handhavend optreden,  maar deze zal altijd eerst jouw de kans moeten geven om je dakraam/dakkapel te legaliseren door hier alsnog een vergunning voor aan te vragen. Of de gemeente bij het afwegen van belangen kijkt of jouw dakraam/dakkapel wel vergund is betwijfel ik. Mocht dit wel het geval zijn en deze blijkt zonder vergunning te zijn geplaatst dan weet ik niet hoe zij hiermee omgaan. Het is trouwens mogelijk dat jouw raam/dakkapel (inmiddels) vergunningvrij is omdat deze valt onder artikel 2, lid 4 of 5 van Bijlage II bij het Bor. http://wetten.overheid.nl/BWBR0027464/2016-07-01 - http://wetten.overheid.nl/BWBR0027464/2016-07-01

Als laatste: Of een woning gesplitst mag worden is te vinden in het bestemmingsplan. Ik hoop dat ik je hiermee (op weg) geholpen heb.

Back to Top
Annemieke View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Annemieke Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 11 November 2016 at 11:54
Een ingewikkeld verhaal, waarvoor ik alleen kan adviseren om je tot een deskundige te wenden, die je kan bijstaan in de bezwarenprocedure, zoals rechtsbijstand, of een advocaat.
 
Er zijn gewoonweg te veel aspecten die meespelen:
- zijn jouw eigen ramen en dakkapellen wel rechtmatig? Het burgerlijk wetboek geeft aan dat je binnen 2 m van de perceelsgrens geen ramen mag hebben, tenzij voorzien van een ondoorzichtige folie.
Juist vanwege de mogelijkheden en belemmeringen van de buren.
- Tevens mogen jouw ramen op minder dan 2 m van de perceelsgrens niet de voorzieningen voor daglichttoetreding en ventilatievoorziening zijn, die op grond van het Bouwbesluit 2012 benodigd zijn voor een verblijfsruimte. Ik betwijfel daarom of je hier rechten aan kan ontlenen.
- De buren gaan woningen toevoegen aan het woningcontingent. Mag dat? Elke gemeente heeft een woningbouwprogramma, en er lopen landelijk nogal wat discussies met onder meer de provincie over het toevoegen van woningen. Handelt jouw gemeente wel conform de afspraken? Dat kun je als argument in je bezwaarschrift aangeven.
 
Overigens moeten in een uitgebreide procedure privaatrechterlijke zaken wel worden meegewogen, maar in hoeverre die hier meespelen of rechten geven is op grond van jouw verhaal niet direct aan te geven. Daar moet een deskundige zich maar eens over buigen. Als je zelf niet deskundig genoeg bent zeker aan te raden, omdat je daarmee, mits je de juiste adviseur vindt, de kans dat een bezwaar gegrond is aanzienlijk vergroot.
 
Succes
Back to Top
e.s. View Drop Down
Guest Group
Guest Group
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote e.s. Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 11 November 2016 at 23:42
Het advies van Annemieke om een deskundige te raadplegen lijkt mij inderdaad het beste.

Ten eerste omdat er inderdaad veel aspecten meespelen en er bij de door jouw gegeven info teveel vragen over blijven. Zo vraag ik me b.v. af of de schuur destijds behoorde tot jouw perceel en zo ja, of jouw dakraam/dakkapel al aanwezig was toen dit is gesplitst in twee afzonderlijke kadastrale percelen. In dat geval is jouw dakraam/dakkapel m.i. namelijk rechtmatig. (ik woon zelf in zo’n situatie - de ramen binnen twee meter van de erfgrens zijn rechtmatig omdat deze er al waren voor de splitsing)

Daarnaast omdat een deskundige thuis is in de materie en ook precies weet wat relevant is. Ik betwijfel b.v. of het feit dat er twee wooneenheden in de woning komen wel relevant is, wanneer je bezwaar vanwege dat punt gegrond verklaard wordt kan er immers alsnog een 3 laags eengezinswoning worden aangevraagd.

Wij hebben destijds geen deskundig advies gevraagd maar pas toen het tot een rechtszaak kwam een advocaat in de arm genomen. Ik laat de details achterwege maar wil je vertellen dat wanneer wij het over mochten doen wij wel direct een deskundige in zouden schakelen. We weten namelijk zeker dat daardoor de procedure prettiger zou zijn verlopen en vermoeden dat het dan niet tot een rechtszaak zou zijn gekomen.      

Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Quick Reply
Name:

Message:
   NoFollow is applied to all links from this forum
 Enable BBcodes
Security Code:
Code Image - Please contact webmaster if you have problems seeing this image code  Refresh Refresh Image
Powered by Web Wiz CAPTCHA version 4.04 wwf
Copyright ©2005-2013 Web Wiz
Please enter the Security Code exactly as shown in image format.
Cookies must be enabled on your web browser.

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down

Forum Software by Web Wiz Forums® version 11.03
Copyright ©2001-2015 Web Wiz Ltd.

This page was generated in 0.156 seconds.
OmgevingsWeb